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🕒 最終更新: 2026-08-25

三井不動産 8801・東証プライム

東証プライム日本基準3月決算 総合デベロッパー27年3月期 第1四半期まで反映

「ららぽーと」「東京ミッドタウン」「三井ガーデンホテル」、そして東京ドーム。三井不動産は不動産を「保有して貸す」「開発して売る」「預かって運営する」の3本柱で回す国内最大手の総合デベロッパーである。26.3期は売上高2兆7,097億円（前期比+3.2%）、事業利益4,451億円（+11.6%）、純利益2,786億円（+12.0%）と4期連続の過去最高益、ROEは8.7%へ切り上がり、長期経営方針の2026年度目標を1年前倒しで達成した。27.3期Q1（2026年4〜6月）は前年同期の大型物件売却の反動で純利益758億円（前年同期比△39.0%）と大幅減益に見えるが、賃貸・マネジメント・施設営業の3セグメントは第1四半期として過去最高益——「売る」の波と「貸す」の積み上げを分けて読むのがこの会社の作法である。

💡 はじめての方へ：三井不動産の稼ぎ方は3つ。①ビルや商業施設を持ち続けて家賃で稼ぐ（賃貸）、②マンションやビルを作って売る（分譲）、③他人の不動産を管理・仲介して手数料を得る（マネジメント）。①は安定、②は年によって波がある、③は元手が要らない——この3つを組み合わせて、2026年3月期は純利益2,786億円と4期連続で過去最高益でした。

※2027年3月期 第1四半期決算（2026年8月7日発表）まで反映済み。通期ベースの財務3表・収益性・会計基準ビューは26.3期（2026年5月13日発表）の確定実績。株価・時価総額・PER・PBR・同業比較の株価指標は2026年8月21日終値（IRBank）。

01企業カルテ

2026年3月期（26.3期）通期実績（2026/5/13発表）と2026年8月21日時点の市場評価。

売上高（26.3期）
27,097億円
+3.2%・14期連続で過去最高
事業利益
4,451億円
+11.6%。営業利益は3,977億円（+6.7%）
当期純利益
2,786億円
+12.0%・4期連続で過去最高益
ROE
8.7%
前期8.0%から+0.7pt。2026年度目標8.5%を1年前倒しで達成
総資産
10.1兆円
有形固定資産4.6兆円＋販売用不動産2.6兆円が中核
自己資本比率
32.4%
D/Eレシオ1.41倍（目安1.2〜1.5倍）・有利子負債46,325億円
年間配当
35円
前期31円から4円増配・配当性向34.6%。27.3期予想は37円
時価総額
約4.07兆円
40,723億円・株価1,498円（26/8/21終値・IRBank）
PER（予想）
14.15倍
PBR1.24倍・配当利回り2.47%
○
成長性
売上は14期連続、純利益は4期連続で過去最高。EPSは23年度予想比＋13.4%/年のペースで伸び、長期目標（＋8%/年以上）を上回る。ただし27.3期予想は純利益+2.3%と足踏み
○
収益性
ROE8.7%は株主資本コスト（会社想定7%前後）を上回るが、三菱地所8.5%・住友不動産9.2%・東急不動産HD11.2%と比べ突出はしない。2030年前後の目標は10%以上
○
財務健全性
D/Eレシオ1.41倍・自己資本比率32.4%。格付はR&I AA-、S&P A-、Moody's A3で「A格維持」を明言。調達金利1.84%・固定比率80.6%だが27.3期Q1末にD/Eは1.57倍へ上昇
◎
株主還元
累進配当を導入し6期連続増配。26.3期は配当960億円＋自社株買い570億円で総還元性向54.9%（方針は毎期50%以上）。27.3期も400億円の自社株買いを決定済み
△
バリュエーション
予想PER14.15倍・PBR1.24倍は同業の中間。ただし簿価3.73兆円の賃貸等不動産に約3.99兆円の含み益があり、時価ベースで見ればPBRは1倍を割る計算——市場は含み益を半分程度しか評価していない

※5軸評価は本レポート筆者の見解であり、投資勧誘ではありません。1株当たり当期純利益（EPS）は101.04円、1株当たり純資産（BPS）は1,206.06円。時価総額・PER・PBR・配当利回りはIRBank（2026年8月21日終値1,498円）による。億円表示は会社資料に合わせ百万円未満を切り捨てた値。「事業利益」は三井不動産の独自指標で、営業利益に持分法投資損益と固定資産売却損益を加えたもの。

💡 読み方：三井不動産の決算で一番大事な数字は「営業利益」ではなく「事業利益」です。ビルを売って得た利益（固定資産売却益）は日本の会計ルールでは「特別利益」に入って営業利益に含まれませんが、この会社にとってビルを開発して売ることは本業そのもの。だから会社は売却益を含めた「事業利益」で目標を立てています。26.3期は4,451億円で、営業利益3,977億円より474億円大きい——その差が「売って稼いだ分」です。

02ビジネスモデル図解

モノ（緑）・カネ（黄）・情報（青）の流れで見る、三井不動産の稼ぎ方。矢印にカーソルを合わせると実額が出ます。

カネの流れ モノ・サービスの流れ 情報の流れ
起点1941年に三井本社の不動産部門が独立して設立。霞が関ビル（1968年・日本初の超高層ビル）以来の「街づくり」を軸に、ららぽーと（1981年）、東京ミッドタウン（2007年）、日本橋再生、東京ドーム子会社化（2021年）へと領域を広げてきた
定説デベロッパーはビルを建てて持ち、家賃で稼ぐ安定業種。金利が上がれば借入コストがかさみ、利益は圧迫される
逆説三井不動産の利益の4割強は「売る」ことから生まれる。26.3期の分譲セグメント事業利益1,931億円は賃貸1,770億円を上回り、固定資産売却益518億円・投資有価証券売却益517億円も特別利益に計上した。簿価3.73兆円の賃貸等不動産には時価ベースで約3.99兆円の含み益があり、この「開発で作った付加価値を売却で顕在化する」回転が、金利上昇下でもROEを8.7%へ押し上げた原動力である

三井不動産の売上高は5つの窓口から成る。賃貸9,366億円（オフィス・商業施設・物流施設等の家賃収入。売上の34.6%）、分譲7,292億円（マンション・戸建・投資家向け物件の販売代金。26.9%）、マネジメント5,114億円（プロパティマネジメント・仲介・アセットマネジメントの手数料。18.9%）、施設営業2,441億円（ホテル・スポーツ&エンターテインメント運営収入。9.0%）、その他2,882億円（新築請負等・10.6%）。このうち賃貸・マネジメント・施設営業は毎年入ってくるインカムゲインで、分譲は開発した物件を売って得るキャピタルゲイン。「持ち続けて稼ぐ」と「作って売る」を両輪で回すのがこの会社の型で、調達した資金（有利子負債4兆6,325億円・調達金利1.84%）は主に賃貸ビルの取得・開発と分譲用の用地取得に向かい、稼いだ利益は配当・自社株買い（26.3期総還元1,530億円）で株主に還元される。

💡 やさしく：三井不動産は「大家さん」と「不動産屋さん」を同時にやっている会社です。①大家さん業：ビルや商業施設を持ち続けて家賃をもらう（賃貸）。②不動産屋さん業：土地を仕入れてマンションやビルを建て、完成したら売る（分譲）。③さらに管理人・仲介業：他人の不動産を預かって運営したり、売買を仲介して手数料をもらう（マネジメント）。①は毎年コツコツ、②は当たれば大きいが波がある、③は元手いらず——この3つを組み合わせているので、ある年に②が不調でも①と③がクッションになります。

03成長の歩み — 14期連続増収、4期連続最高益

22.3期から26.3期の5期で売上高は+29%、純利益は+57%。分譲の資産回転を効かせながら、賃貸・マネジメントのストック収益が底上げする形で成長してきた（各期決算短信のas-reported値。EPS・配当は2024年4月の1:3株式分割後ベース）。

売上高の推移（22.3期〜26.3期）

単位：億円　■濃い棒＝直近期。3月決算

事業利益・純利益の推移

単位：億円。22・23.3期は営業利益（事業利益の開示は24.3期から）

事業利益は22.3期2,449億円から26.3期4,451億円へ5期で1.82倍。純利益は1,769億円から2,786億円へ1.57倍で、利益の伸びが売上の伸び（1.29倍）を上回る——分譲事業利益率の改善（26.3期の国内住宅分譲マージンは25.5%）と、金利負担を抑えた調達（平均金利1.84%）が寄与した。

ROEの推移

単位：%。親会社株主帰属当期純利益÷自己資本期首期末平均

6.6%（22.3期）から8.7%（26.3期）へ着実に切り上がり、長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の2026年度目標（ROE8.5%）を1年前倒しで達成した。次の目標は2030年前後のROE10%以上。EPSは61.5円→101.0円へ5期で1.64倍、年平均成長率は約13%と会社目標（+8%/年以上）を上回るペースで推移している。

💡 やさしく：5年間のグラフを見ると、売上より利益、利益よりROEの伸びが大きいことがわかります。これは「同じ土地・建物からより多くの利益を生み出せるようになった」ということ。背景には、日本橋・八重洲エリアの賃料上昇（2010年比185%）や、含み益のある物件を計画的に売る「資産回転」がうまく回ったことがあります。

04今期の焦点 — 「売る」の反動と「貸す」の最高益。27.3期Q1をどう読むか

27.3期第1四半期（2026年4〜6月）は売上高6,169億円（前年同期比△23.1%）、事業利益1,045億円（△44.3%）、経常利益894億円（△37.9%）、純利益758億円（△39.0%・前年同期1,242億円）、EPS28.04円。数字だけ見れば急ブレーキだが、中身は前年同期に集中した三田ガーデンヒルズ等の高額物件引渡しと固定資産売却益264億円の反動で、賃貸・マネジメント・施設営業は揃って第1四半期の過去最高益。会社は通期予想（売上高28,000億円・純利益2,850億円）を据え置いている。

セグメント別 事業利益 — 分譲だけが△901億円

単位：億円。27.3期Q1と前年同期の比較（2026年8月7日発表）

分譲は1,247→345億円（前年同期比△72.3%）。国内住宅分譲が856→256億円（△70.0%）、固定資産売却益を含む投資家向け・海外住宅分譲等が390→88億円（△77.3%）と、前年同期の「都心・高額・大規模物件」と物件売却の反動が丸ごと出た。一方で賃貸は457→517億円（+13.1%）、マネジメントは174→198億円（+13.8%）、施設営業は144→150億円（+4.5%）とストック型の3セグメントは揃って増益。首都圏オフィス空室率（単体）は27.3期Q1末で0.9%（26.3期末は1.6%）。既存商業施設の売上は前年同期比+4.6%、宿泊主体型ホテルのRevPARは前年同期比105%超と、賃貸・運営の現場は好調が続く。

通期予想に対する進捗率 — 分譲16.4%は「予定どおりの偏り」

単位：%。27.3期会社予想（2026年5月13日公表・据え置き）に対するQ1実績

純利益の進捗率は26.6%、事業利益は23.2%。分譲の進捗率16.4%が低いのは、国内マンションの引渡しが期末に集中する業界の季節性に加え、27.3期の分譲予想2,100億円のうち1,450億円を投資家向け・海外住宅分譲等（物件売却）が占める計画だから——売却は下期に寄せるのが通例で、Q1時点では「まだ売っていない」に過ぎない。国内マンションの当期計上予定2,350戸に対する契約進捗率は83%と、期初の75%から積み上がっている。賃貸28.8%・施設営業33.4%は四半期の均等ペース（25%）を上回る。

分譲利益の主役交代 — 国内マンションから「投資家向け売却」へ

単位：億円。分譲セグメント事業利益の内訳（25.3期実績→26.3期実績→27.3期会社予想）

26.3期は国内住宅分譲が1,120億円（前期比+16.2%）と三田ガーデンヒルズ・パークシティ高田馬場の引渡しで過去最高の分譲利益率25.5%を記録した。27.3期はその反動で国内住宅を650億円（△42.0%）と見込む一方、投資家向け・海外住宅分譲等を811→1,450億円（+78.6%）へ積み増す計画。会社は「販売用不動産と固定資産をトータルで捉えて資産回転を加速する」と説明しており、27.3期の増益はほぼ全て「持っている物件を売る」ことで作る構図である。Q1の投資家向け等は88億円（進捗6%）で、勝負は下期にある。

売る余地はどれだけあるか — 含み益3.99兆円 ≒ 時価総額

単位：億円。26.3期末の賃貸等不動産（決算短信注記・自社鑑定による時価）

賃貸等不動産（オフィス・商業施設等）の簿価3兆7,295億円に対し時価は7兆7,146億円。含み益は3兆9,851億円で、8月21日時点の時価総額4兆723億円とほぼ同額。会社は長期方針で「固定資産・販売用不動産の聖域なき売却で3年（2024〜26年度）で2兆円程度の資産回収」を掲げ、2年で1兆2,400億円（約6割）を回収済み。売却時のキャップレートはオフィスで2.7〜3.5%と、稼働資産の期待NOI利回り（国内5.8%）を大きく下回る水準で売れており、この利回り差が売却益の源泉になっている。ただし含み益は自社鑑定の評価額であり、金利上昇で買い手の要求利回りが上がれば縮む。

セグメント別 事業利益 — 26.3期実績と27.3期予想

単位：億円。全社費用・消去（26.3期△624億円、27.3期予想△700億円）を除く

27.3期の会社予想は事業利益4,500億円（+1.1%）・純利益2,850億円（+2.3%）で伸びは小幅。内訳は賃貸1,800億円（+1.7%）、分譲2,100億円（+8.7%）、マネジメント750億円（△7.3%・26.3期の一過性フィーの反動）、施設営業450億円（△2.9%・新規大規模物件の竣工費用）。賃貸は国内外オフィスの賃料増と商業施設の売上増を織り込みつつ、竣工に伴う費用増で伸びが抑えられる。純金利負担は26.3期の△734億円から△850億円へ拡大する前提で、期末有利子負債は4兆8,000億円を見込む。

💡 やさしく：27.3期Q1の「純利益△39.0%」を見て慌てる必要はありません。マンションを1,000戸売る会社が、去年の4〜6月にたまたま高いマンションをたくさん引き渡し、ビルも1棟売っていた——今年の4〜6月はそれがなかった、というだけです。大事なのは家賃・手数料・ホテルという「毎年入る利益」が全部増えていることと、通期で売る予定の物件がちゃんと売れるかの2点。前者は合格、後者は下期の答え合わせ待ちです。

バランスシートの膨張 — Q1で有利子負債+4,593億円、D/Eは1.57倍へ

2027年3月期 第1四半期末（2026年6月30日）
有利子負債
50,918億円
3月末46,325億円から+4,593億円（為替影響+516億円を含む）
D/Eレシオ
1.57倍
3月末1.41倍から上昇。会社の目安は1.2〜1.5倍程度
海外事業利益比率
14.1%
海外事業利益147億円（前年同期比+17.5%・賃貸が牽引）
投資有価証券売却益
242億円
政策保有株式の縮減（累計50%弱まで進捗）。特別利益に計上

Q1は用地取得（三井不動産レジデンシャルの用地取得関係費442億円）や「三井リンクラボ柏の葉2」等への新規投資、現預金の積み増し（824→2,379億円）で有利子負債が膨らみ、D/Eレシオは会社の目安の上限を一時的に超えた。会社は下期の物件売却による資産回収を前提に期末4兆8,000億円を見込んでおり、売却の遅れは利益だけでなく財務規律にも直結する。なお、横浜市のマンション杭工事問題に関する求償訴訟（請求額約505億円）は2026年6月に一審判決（約13億円の支払命令）が出て控訴中で、会社は「影響額を合理的に見積ることは困難」としている。

05財務3表ビジュアル

売上高2兆7,097億円のPL、総資産10.1兆円の半分近くを販売用不動産・有形固定資産が占めるBS、そして「稼いだ以上を配当・自社株買いと投資に回す」CF——デベロッパーの財務的な特徴が3枚に表れる（26.3期・億円未満切捨て）。

PL滝グラフ — 売上高2兆7,097億円はどこへ消えるか（26.3期）

単位：億円
💡 やさしく：売上高2兆7,097億円のうち、原価（土地代・建設費・仕入原価等）が2兆350億円と最大の費用です。残った営業総利益から販管費を引いた営業利益は3,977億円（利益率14.7%）。ここに固定資産・投資有価証券の売却益（特別利益1,035億円）が加わり、法人税等を引いた最終利益は2,786億円になります。

BS比例図 — 総資産10.1兆円の中身（26.3期末）

箱の高さ＝金額。自己資本比率32.4%

資産側は販売用不動産2兆6,030億円（分譲用の土地・仕掛品等）と有形固定資産4兆5,517億円（賃貸ビル等）で総資産の70%超を占める。投資有価証券1兆4,808億円は政策保有株式や関係会社株式等。負債側は有利子負債4兆6,325億円が中心で、受入敷金保証金5,135億円（テナントからの預り金）も不動産業特有の項目。純資産3兆3,848億円のうち親会社株主に帰属する自己資本は3兆2,775億円。

キャッシュフロー（26.3期）

単位：億円。営業CF1,452億円

営業CFは1,452億円（前期5,992億円）へ急減。これは分譲用の販売用不動産の取得が先行したためで、キャッシュフロー計算書上は棚卸資産（販売用不動産）の増加1,510億円が営業CFのマイナス要因として効いている。設備投資2,364億円を差し引いた単純FCFは△912億円の赤字。財務CF△591億円は配当915億円・自社株買い999億円の株主還元と、有利子負債の純増（調達超過）が相殺した結果。「仕入れて→（数年後に）売る」というサイクルの谷の年は営業CFが細るのがこの業態の特徴で、単年のCF赤字だけを見て財務悪化と早合点しないよう注意が必要。

06収益性 — ROE8.7%をデュポン分解する

三井不動産のROEは、高い利益率でも速い回転でもなく、低金利の負債というレバレッジで底上げされている。

ROE（26.3期・平均残高ベース）
8.7%
＝
10.28%
売上高純利益率
住友不動産・三菱地所より低い
×　0.271回
総資産回転率
不動産保有型で回転は遅い
×　3.11倍
財務レバレッジ
D/Eレシオ1.41倍の借入がテコになる

本サイト掲載の他業態と並べると構造の違いがはっきりする。Visa（ROE52.1%＝純利益率50.1%×0.412回×2.52倍）は利益率だけでROEを作る「利益率型」、オイシックスは薄利高回転型。三井不動産は純利益率10.28%・回転率0.271回という「厚利でも高回転でもない」数字を、財務レバレッジ3.11倍で底上げする「レバレッジ型」——不動産という業態そのものが借入前提で成り立っていることの表れである。10.28%×0.271回×3.11倍＝8.7%（会社開示ROEと一致）。

資本効率と資本コスト — ROIC・ROAはWACCと拮抗（筆者試算）

単位：%。26.3期末時点

ROIC＝NOPAT（事業利益4,451億円×(1−実効税率31.5%)＝3,049億円）÷投下資本（有利子負債4兆6,325億円＋純資産3兆3,848億円＝8兆173億円）＝3.8%。WACCは株主資本コスト7.0%（会社の経営方針資料が示す「2024年時点で7%前後」）と税引後負債コスト1.26%（調達金利1.84%×(1−31.5%)）を時価総額46.8%・有利子負債53.2%のウェイトで加重した約4.0%（筆者概算）。ROIC3.8%はWACC4.0%とほぼ同水準で、会社KPIのROA（事業利益÷平均総資産）4.5%も同様の水準にとどまる。ROE8.7%の高さは、事業そのものの利回りではなく、調達金利1.84%という「安い借入」のレバレッジ効果によるところが大きい——金利が上昇すれば、この構造は逆回転するリスクを持つ。

💡 やさしく：ROE8.7%は悪くない数字に見えますが、その中身は「事業自体の稼ぐ力（ROIC3.8%）」と「借金コスト（WACC4.0%）」がほぼ同じ、という綱渡りです。差額がほぼゼロということは、借りたお金の金利が今より上がると、ROEを押し上げていたテコが逆に効いてしまうということ。三井不動産が固定金利比率80.6%・平均残存4.72年にこだわる理由はここにあります。

07会計基準ビュー — JGAAP / IFRS / US-GAAP

三井不動産は日本基準（JGAAP）を採用し、決算短信で「国際会計基準の将来における適用については、現時点では未定」と明記している。不動産会社にとって会計基準の違いは「含み益をBSに載せるか」「売却益をどこに置くか」で決算の見え方を大きく変える。

どの「利益」で見るかで印象が変わる（26.3期）

単位：億円
詳しく見る：会計基準の技術的差異（JGAAP／IFRS／US-GAAP）
  • 固定資産売却益518億円・投資有価証券売却益517億円は「特別利益」で営業利益の外。会社は固定資産売却損益を営業利益に足し戻した独自の「事業利益」4,451億円で目標管理しており、証券会社のレポートも事業利益ベースで語られることが多い
  • 賃貸等不動産は取得原価−減価償却で簿価計上（3兆7,295億円）。時価7兆7,146億円との差＝含み益3兆9,851億円は注記にしか出てこない。PBR1.24倍は「簿価の1.24倍」であって「時価の1.24倍」ではない
  • 減価償却費1,510億円は建物の取得原価を法定耐用年数で配分したもので、賃貸ビルの経済的価値の減少とは一致しない（日本橋・八重洲の募集賃料は2010年比185%に上昇）
  • 減損損失198億円は「市況の悪化により収益性が著しく低下する見込み」の賃貸施設（東京都中央区ほか・マレーシア）について計上。減損は戻し入れできない
  • IFRS（IAS40）では投資不動産に公正価値モデルを選択でき、含み益3兆9,851億円の変動を毎期PLに計上できる。採用すればBSの純資産はほぼ倍、ROEの分母も倍になり、ROE8.7%は4%台に見えることになる——三菱地所・住友不動産・東急不動産HDも日本基準のため、国内大手デベロッパーの比較ではこの論点は現れない
  • IFRSに「特別利益」区分はなく、固定資産売却益518億円は営業利益に含まれる。会社の「事業利益」はIFRS流の営業利益に近い概念で、基準差を埋める工夫と読める
  • 借手側のリース（IFRS16）では転貸オフィス1,517千㎡（単体）の借地・借家契約が使用権資産・リース負債としてオンバランスされ、総資産と有利子負債がともに膨らむ。D/Eレシオ1.41倍は上振れする
  • US-GAAPでは投資不動産の公正価値評価は認められず、原価モデルのみ。この点は日本基準と同じで、含み益は開示（注記）で示すにとどまる
  • US-GAAPにも特別利益区分はなく、不動産売却益は営業損益に含めて表示するのが通例。日本基準の「営業利益3,977億円」は米国流には過小に見える
  • 米国の不動産会社（REIT）はFFO（純利益＋減価償却−売却益）で業績を語る。三井不動産に当てはめると純利益2,786億円＋減価償却1,510億円−売却益1,035億円≒3,261億円で、「売却益を除いた本業のキャッシュ収益」はこの水準（筆者概算）
💡 やさしく：三井不動産のBSは「20年前に買った土地が当時の値段のまま載っている」状態です（日本基準）。ビルを売った時に初めて値上がり分が利益として出てくるので、①売った年は利益が大きく見える、②売らない限りPBRは低く見える——この2つのクセを知っておくと、「PBR1.24倍だから割高」「純利益が減ったから業績悪化」という早合点を避けられます。

08同業比較 — 「規模の三井」「利益率の住友」「割安の東急」

国内総合デベロッパー大手の三菱地所（8802）・住友不動産（8830）・東急不動産ホールディングス（3289）と比較する（業績は26.3期実績、株価指標は2026/8/21終値）。4社とも日本基準・3月決算で、数字をそのまま並べられる。

純利益・ROE・売上高・営業利益率の比較

26.3期通期実績（各社決算短信）。ROEは各社開示値

純利益は三井不動産2,786億円が最大で、三菱地所2,225億円・住友不動産2,125億円・東急不動産HD967億円と続く。売上高は27,097億円と2位の三菱地所17,461億円を1兆円近く引き離すが、これは新築請負・仲介など「薄利の回転型」事業を多く抱えるためで、営業利益率14.7%は住友不動産28.3%・三菱地所18.9%より低い。住友不動産は都心オフィス賃貸に集中した「持って貸す」純度の高いモデル、三井不動産は分譲・マネジメント・ホテル・ドームまで広げた「総合型」で、利益率の差は事業構成の差である。ROEは東急不動産HD11.2%（純利益+24.7%の急伸）が最も高く、住友不動産9.2%、三井不動産8.7%、三菱地所8.5%の順。

バリュエーションの比較

2026/8/21終値。PERは予想ベース（IRBank）

予想PERは三菱地所18.88倍＞三井不動産14.15倍＞住友不動産13.83倍＞東急不動産HD9.61倍、PBRは三菱地所1.63倍＞三井不動産1.24倍＞住友不動産1.20倍＞東急不動産HD1.06倍。三井不動産は4社の真ん中で、丸の内の希少性で評価される三菱地所ほどのプレミアムはなく、ROE11.2%の東急不動産HDほどの割安感もない。配当利回りは2.47%で、三菱地所1.33%・住友不動産1.56%より高く東急不動産HD3.71%より低い——累進配当＋総還元性向50%以上の還元方針が利回りを支えている。

総資産の規模比較

26.3期末。単位：兆円

総資産は三井不動産10.1兆円・三菱地所8.57兆円・住友不動産7.19兆円・東急不動産HD3.42兆円。自己資本比率は住友不動産34.4%・三井不動産32.4%・三菱地所31.4%・東急不動産HD26.3%で、三井不動産は規模最大かつ財務は中位。なお4社とも日本基準で賃貸不動産を簿価計上しているため、「時価ベースの純資産」で比べると順位や割安感は変わり得る（三井不動産の含み益は3.99兆円、他社の含み益は本ページでは未取得のため比較していない）。

💡 やさしく：4社は「東京の大家さん」という同じ棚にいますが、住友不動産は都心オフィスに絞った専門店、三菱地所は丸の内という一等地の老舗、三井不動産は住宅・商業・ホテル・ドームまで手がける総合スーパー。総合型は利益率で専門店に負けますが、景気の波を分散できる強みがあり、株式市場はその中間の値段（PER14倍・PBR1.2倍）をつけています。

09戦略・課題と改善ポイント

「持って貸す」は絶好調、「売る」で最高益を積み上げてきた。課題は、金利上昇局面で売却益の再現性とバランスシートの規律を両立できるか——そして含み益4兆円を市場にどう評価させるかに集約される。

強み Strengths

  • 日本橋・八重洲・日比谷など都心一等地の街づくり実績。八重洲・日本橋・京橋エリアの募集賃料は2010年比185%と東京主要エリアでトップの伸び、首都圏オフィス空室率0.9%（27.3期Q1末・単体）
  • 賃貸等不動産の含み益3兆9,851億円という「売れる在庫」。売却時のキャップレート2.7〜3.5%（オフィス）で買い手がつく物件群
  • ららぽーと・アウトレット・東京ドーム・三井ガーデンホテルを束ねた集客力。既存商業施設の売上は前年同期比+4.6%、ホテルRevPARは前年同期比105%超（27.3期Q1）
  • 格付R&I AA-・S&P A-・Moody's A3、調達金利1.84%・固定比率80.6%・平均残存4.72年。未使用コミットメントライン4,000億円

弱み Weaknesses

  • 27.3期の増益は投資家向け分譲（811→1,450億円）の物件売却に依存。「いつ・何を売るか」で四半期業績が大きく振れ、Q1は純利益△39.0%となった
  • 簿価ベースのROIC3.8%はWACC（約4.0%）と拮抗（筆者試算）。ROE8.7%は低金利の借入というテコに支えられている
  • 営業利益率14.7%は住友不動産28.3%・三菱地所18.9%より低い。新築請負（売上2,473億円・事業利益は「その他」全体で101億円）など薄利事業を抱える
  • 営業CFが1,452億円（前期5,992億円）へ急減。販売用不動産の仕入れ先行で単純FCFは赤字、27.3期Q1末のD/Eレシオ1.57倍は目安上限1.5倍を超過

機会 Opportunities

  • 都心オフィス賃料の上昇局面（当社首都圏空室率0.9% vs 市場2.2%）。既存物件の賃料改定が賃貸利益1,800億円（27.3期予想）の上振れ要因
  • インバウンド需要——都内ホテルのインバウンド宿泊比率は約85%（25年度）、ADRは前期比+2,000円程度。施設営業は5年で386→463億円へ
  • 預かり資産（AUM）5.31兆円のマネジメント事業。売り切りでなくフィーで稼ぐ「元手不要の成長」で、26.3期は808億円（+12.9%）
  • 海外事業（NY「50ハドソンヤード」等）の利益比率が27.3期Q1で14.1%（前年同期6.7%）へ上昇。国内外の販売用不動産を回転させる余地

脅威 Threats

  • 金利上昇——有利子負債4.6兆円（27.3期Q1末5.1兆円）。純金利負担は27.3期に△850億円（26.3期△734億円）へ拡大する会社前提で、金利1%上昇は単純計算で年460億円の利息増
  • 不動産価格の調整。含み益は自社鑑定の評価額であり、買い手の要求利回り上昇でキャップレートが上がれば売却益も含み益も縮む
  • 建設費の高騰。26.3期の減損損失198億円は「市況の悪化により収益性が著しく低下」した賃貸施設で発生。新規物件の竣工費用増は賃貸・施設営業の利益を圧迫（27.3期予想に織り込み済み）
  • 横浜市マンション杭工事問題の求償訴訟（請求額約505億円・一審は約13億円の支払命令・控訴中）。回収額が想定を下回る可能性

改善ポイント（優先度つき）

最優先

下期の物件売却を計画どおり実行し、D/Eを目安の範囲内に戻す

27.3期の投資家向け分譲1,450億円（Q1進捗6%）と期末有利子負債4兆8,000億円は、いずれも下期の売却が前提。売却が遅れれば減益とレバレッジ超過が同時に起きる。売却進捗の四半期開示を強化し、市場の疑念を先回りで潰すこと。

最優先

「売却益ドリブン」から「賃料成長ドリブン」への重心移動

賃貸事業利益は26.3期+5億円と横ばい。空室率0.9%・募集賃料上昇という追い風を既存契約の賃料改定に結びつけ、27.3期予想1,800億円（+1.7%）を上回る伸びを示せれば、売却に頼らないROE改善として評価される。

中期

含み益の「見える化」と株主還元への転換

含み益3.99兆円は注記にしか現れない。時価ベースNAVの継続開示と、資産回収2兆円のうち何割を自社株買い（26.3期570億円・27.3期400億円＋追加検討）に回すかの明示が、PBR1.24倍の解消に直結する。

中期

ROIC目線の投資規律

簿価ROIC3.8%はWACCと拮抗する。国内プライムオフィス（NOI利回り5%程度）より海外（期待NOI7.6%）や商業借地型（12%程度）の配分を高め、投下資本当たりの利回りを引き上げる。会社KPIのROA（26.3期4.5%→目標5%以上）の達成がその試金石になる。

10投資メリット・デメリット

ROE8.7%・4期連続最高益・累進配当に対し、予想PER14.15倍・PBR1.24倍。論点は「含み益4兆円をどこまで評価するか」と「金利上昇下で売却モデルが回り続けるか」の2点に尽きる。

▲ 強気材料（メリット）

  • 賃貸等不動産の含み益3兆9,851億円が時価総額4兆723億円とほぼ同額。簿価PBR1.24倍は時価ベースでは1倍割れ相当で、資産の裏付けが厚い
  • 累進配当＋配当性向35%程度＋総還元性向50%以上を明文化。26.3期は総還元性向54.9%、27.3期は37円配当（6期連続増配）＋自社株買い400億円を決定済み
  • 賃貸・マネジメント・施設営業のストック型3セグメントは27.3期Q1に揃って過去最高益。首都圏オフィス空室率は0.9%まで低下した。宿泊主体型ホテルの客室単価指標RevPARも前年同期比105%超と現場は強い
  • 長期方針の2026年度目標（ROE8.5%・事業利益4,400億円・純利益2,700億円）を1年前倒しで達成。EPS成長は＋13.4%/年と目標＋8%を大幅超過
  • A格の信用力と固定比率80.6%・平均残存4.72年の負債構成で、金利上昇の利益への波及は緩やか

▼ 弱気材料（デメリット）

  • 27.3期の増益は投資家向け分譲1,450億円（+78.6%）の物件売却に依存。Q1進捗は6%で、下期に売れなければ純利益2,850億円は届かない
  • 金利上昇——有利子負債は27.3期Q1末で5兆918億円（D/E1.57倍）。純金利負担は△850億円へ拡大見込みで、レバレッジの余地は小さい
  • 簿価ROIC3.8%はWACC約4.0%と拮抗（筆者試算）。ROEの高さは安い借入のテコによるもので、事業の利回りそのものは高くない
  • 営業CF1,452億円・単純FCF赤字。仕入れ先行のBSは「売れる市況」が続くことを前提にしている
  • 減損198億円（26.3期）や杭工事訴訟（請求約505億円）など、個別物件・訴訟のリスクが残る

3つのシナリオ（筆者試算）

強気シナリオ会社予想（純利益2,850億円）を達成し、賃料上昇と物件売却の両輪でROE10%への道筋が見えてPERが切り上がると仮定。予想EPS105.77円×PER17倍＝約1,798円（現値比+20.0%）
中立シナリオ会社予想通りの着地で、評価は現状並みのPER14倍のまま。EPS105.77円×PER14倍＝約1,481円（現値比△1.1%）——現在の株価は27.3期予想をほぼ織り込み済み
弱気シナリオ金利上昇で物件の買い手が細り、投資家向け分譲の資産回転が停滞して純利益2,500億円どまり。売却益依存への警戒でPERも低下すると仮定。EPS約92.9円×PER11倍＝約1,022円（現値比△31.8%）

1株当たり配当の推移 — 累進配当で6期連続増配

単位：円。2024年4月1日の1:3株式分割後ベース。27.3期は会社予想

※現値は2026年8月21日終値1,498円。27.3期の予想EPS105.77円は第1四半期決算短信に記載の会社予想（自己株式取得の影響を考慮）。弱気シナリオのEPS92.9円は純利益2,500億円÷27.3期Q1末の自己株式控除後株式数（約26.9億株）による筆者概算。シナリオの株価はいずれも筆者試算であり、会社予想でも市場コンセンサスでもない。

💡 はじめての方への総括：見るべきは3つ。①賃貸セグメントの事業利益（27.3期予想1,800億円。空室率0.9%の追い風を賃料改定に変えられるか）、②投資家向け分譲の下期進捗（予想1,450億円に対しQ1は88億円。11月の第2四半期決算で売却の目処が示されるか）、③有利子負債とD/Eレシオ（Q1末1.57倍→期末目安1.5倍以内に戻るか）。「持って貸す」は文句なし、「売る」が計画どおり回るかどうか——その答え合わせが今期の株価を決めます。